Poradnik Inwestora Budowlanego
- planujesz swoją pierwszą inwestycję ?
- potrzebujesz wsparcia i wskazówek jak rozpocząć budowę ?
- jakie kroki należy wykonać na samym początku ?
w dalszej części poradnik inwestora budowlanego zawiera porady i wskazówki które pomogą w realizacji Twojej inwestycji.
ZACZYNAMY ...
PORADNIK INWESTORA BUDOWLANEGO
POMOŻEMY W OSIĄGNIĘCIU TWOJEGO CELU
Aby spełnić marzenia o budowie hali, siedziby firmy czy domu, należy spełnić szereg wymagań i formalności. O czym musisz pamiętać aby cały proces przebiegał sprawnie i bezbłędnie?
Poradnik inwestora budowlanego przedstawia wskazówki dzięki którym unikniesz niepotrzebnych komplikacji.
PORADNIK INWESTORA BUDOWLANEGO
ZAKUP DZIAŁKI
Zakup działki jest pierwszym etapem, aby zrealizować nasze plany dotyczące budowy. Wybór nieruchomości musi być przemyślany, ponieważ nie na każdej działce będziemy mogli wybudować wszystko. Podstawowe informacje dotyczące działki i jej ewentualnej zabudowy określają dwa dokumenty. Pierwszym z nich jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), drugim decyzja o warunkach zabudowy (dalej WZ). Dokumenty te nigdy dla tej samej działki (terenu) nie występują równocześnie.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W urzędzie gminy lub miasta (w wydziale zajmującym się budownictwem i architekturą) uzyskamy informację, czy dla terenu, na którym jest położona nasza działka, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, musimy w nim sprawdzić, czy nasze zamierzenie jest zgodne z uwarunkowaniami znajdującymi się w MPZP. Trzeba tutaj dodać, że projekt budowlany musi być zgodne z miejscowym planem. Zazwyczaj MPZP są dostępne na stronie internetowej urzędu, jeśli nie to musimy wystąpić z wnioskiem o wypis i wyrys z planu miejscowego.
Decyzja o warunkach zabudowy
Jeżeli nie uchwalono MPZP, konieczne będzie wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Najlepiej powierzyć to zadanie doświadczonemu architektowi. We wniosku musimy określić między innymi jaka będzie powierzchnia zabudowy i użytkowa planowanego domu, szerokość jego elewacji frontowej, liczba kondygnacji, wysokość do górnej krawędzi elewacji i do kalenicy oraz kąt nachylenia dachu. Musimy pamiętać, że podane we wniosku wielkości powinny być zbliżone do budynków istniejących w bliskim sąsiedztwie naszej działki.
Zdarza się, że poprzedni właściciel działki uzyskał już warunki zabudowy, żeby zachęcić potencjalnych kupców. Warto wtedy sprawdzić, co jest zapisane w wydanych warunkach i jeśli nasze plany są inne niż w wydanej WZ powinniśmy złożyć nowy wniosek. W momencie, gdy jeden z wnioskujących o warunki zabudowy uzyska pozwolenie na budowę, pozostałe decyzje wygasną. Jeśli istniejące WZ dla danej działki nam odpowiadają, możemy przenieść decyzję o warunkach zabudowy na siebie. Decyzja o warunkach zabudowy jest ważna bezterminowo. Natomiast organ który ją wydał stwierdzi jej wygaśnięcie w sytuacji, gdy dla terenu objętego warunkami decyzji uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż te zawarte w decyzji.
PORADNIK INWESTORA BUDOWLANEGO
OPINIA GEOTECHNICZNA
Opinia geotechniczna zazwyczaj składa się z dwóch części: opisowej i graficznej. Część opisowa zawiera informacje o poziomie wód gruntowych. Opis poszczególnych warstw gruntów wraz z podaną głębokością ich zalegania i ich miąższością oraz zagęszczeniem, plastycznością, wilgotnością, gęstością i spójnością.
Część graficzna powinna zawierać mapę dokumentacyjną oraz mapę lokalizacji terenu, przekroje, a także profile geotechniczne, objaśnienia symboli i znaków użytych na przekrojach. Badania geologiczne niezbędne do opracowania potrzebnej dokumentacji mogą mieć różny charakter. W przypadku opinii geotechnicznej zazwyczaj wykonuje się odwierty i sondowania. Pozwalają one na określenie rodzaju i stanu gruntu, a także przebiegu poszczególnych warstw w obrębie planowanej inwestycji. Pobierane są również próbki gruntu do badań laboratoryjnych. Na podstawie kompletu badań uprawniony geotechnik sporządza odpowiednią dokumentację.
PORADNIK INWESTORA BUDOWLANEGO
PROJEKT BUDOWLANY
Zgodnie z odpowiednimi przepisami zakres projektu budowlanego uwzględnia stopień skomplikowania robót budowlanych, specyfikę i charakter obiektu budowlanego, warunki ochrony przeciwpożarowej. W zależności od przeznaczenia projektowanego obiektu budowlanego – zawarte są niezbędne warunki do korzystania z obiektu przez osoby ze szczególnymi potrzebami (między innymi osoby niepełnosprawne).
W przypadku ogólnym projekt budowlany składa się z kilku części:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- projekt architektoniczno-budowlany,
- projekt techniczny,
- opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty.
Nie wdając się w szczegóły dotyczące każdej z części projektu budowlanego, należy przypomnieć, że każdą z tych części powinny wykonywać osoby posiadający odpowiednie uprawnienia budowlane. Szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego określa właściwe Rozporządzenie.
PORADNIK INWESTORA BUDOWLANEGO
POZWOLENIE NA BUDOWĘ
Kiedy projekt budowlany jest już gotowy i kompletny musimy uzyskać pozwolenie na budowę. Istnieje również możliwość budowy niektórych obiektów budowlanych „na zgłoszenie”, jednak dotyczy to w większości niewielkich inwestycji. Oba rozwiązania mają oczywiście swoje wady i zalety.
Na pozwolenie na budowę musimy zazwyczaj czekać dłużej niż na zgłoszenie. Natomiast w przypadku budowy „na zgłoszenie” trudniej jest zatwierdzić istotne zmiany w projekcie. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę musimy jeszcze dopełnić kilku formalności, zanim rozpoczniemy roboty budowlane.
PORADNIK INWESTORA BUDOWLANEGO
KIEROWNIK BUDOWY
Przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót budowlanych musimy powołać kierownika budowy. Jest on odpowiedzialny za kierowanie budową w sposób zgodny z projektem, decyzją o pozwoleniu na budowę, a także wszystkimi obowiązującymi przepisami.
Obowiązkiem inwestora jest również zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcie robót budowlanych. Kierownik budowy jest również odpowiedzialny za prowadzenie dziennika budowy. Dziennik budowy jest przeznaczony do rejestracji, w formie wpisów, przebiegu robót budowlanych. Odnotowane są wszystkie zdarzenia i okoliczności zachodzące w toku ich wykonywania i mające znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, rozbiórki lub montażu.
Informacje dodatkowe
W większości przypadków powinniśmy również wystąpić o warunki przyłączenia dla mediów dostępnych na danym terenie (prąd, woda, gaz itp.). Możemy to oczywiście zlecić projektantowi, który sprawnie przeprowadzi nas przez proces podłączania do poszczególnych sieci, ale można to również zrobić samemu. Do wniosku o wydanie warunków zazwyczaj dołącza się mapę z naszkicowanym budynkiem i planowaną lokalizacją punktów pomiarowych. Po otrzymaniu warunków możemy podpisać umowę o przyłączenie do sieci i dostawę mediów. Powyższy poradnik inwestora budowlanego zawiera podstawowe informacje i sposób postępowanie jaki należy wdrożyć przed rozpoczęciem budowy.